28.04.2025 • 7 min. Lesezeit
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An der Nordsee steigen die Preise für Wohneigentum wieder an
Kilometerlange Sandstrände, beeindruckende Dünenlandschaften und das größte Wattenmeer der Welt – das ist die Nordseeküste. Seit jeher beliebt bei Touristen aufgrund der einzigartigen Natur sowie zahlreichen Freizeit- und Naherholungsmöglichkeiten, ist die deutsche Nordseeküste auch als Wohnregion äußerst begehrt – egal ob für den Erstwohnsitz, die lang ersehnte Altersresidenz oder ein Urlaubsdomizil am Meer. Trotz aller Beliebtheit sind die Immobilienpreise auch in vielen Regionen an der Nordseeküste aufgrund der geopolitischen und wirtschaftlichen Lage in den vergangenen zwei Jahren gesunken. Doch wie sieht es aktuell aus? Die VON POLL IMMOBILIEN Experten haben sich die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser1 in den Landkreisen, kreisfreien Städten sowie auf den Halbinseln und Inseln* an der Nordseeküste genauer angeschaut und die Entwicklung der Kaufpreise2 des ersten Quartals 2025 mit dem ersten Quartal 2024 verglichen.
Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:
„Die vergangenen Jahre waren von vielfältigen Herausforderungen geprägt – das hat auch den Immobilienmarkt an der Nordseeküste beeinflusst. Infolgedessen haben die Preise für Wohneigentum in einigen Regionen spürbar nachgegeben. Aktuell sehen wir jedoch eine Umkehr: In insgesamt neun der zwölf analysierten Regionen an der Nordseeküste haben die Durchschnittspreise für Häuser im ersten Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahreszeitraum wieder angezogen – teilweise sogar sehr deutlich um mehr als 10 Prozent. Diese Entwicklung zeigt: der Immobilienmarkt hat sich stabilisiert, die Phase der Marktbereinigung scheint vorüber. Für Kaufinteressenten, die ein Haus in einer der begehrten Regionen suchen, ist jetzt der richtige Moment gekommen. Die Preisreduktionen der letzten Jahre bieten nach wie vor attraktive Einstiegschancen – doch dieses Zeitfenster könnte sich bald schließen. Denn eines steht fest: Angesichts der stark anziehenden Nachfrage werden die Immobilienpreise an der Nordseeküste langfristig weiter steigen.“
Unangefochten an der Spitze: Auch im ersten Quartal 2025 führen die Inseln das Immobilienpreisranking an der Nordseeküste an. Am teuersten ist ein Quadratmeter Wohnfläche nach wie vor auf den Nordfriesischen Inseln, zu denen neben Föhr und Amrum unter anderem auch Sylt gehört. Interessenten müssen hier mit rund 12.294 €/m2 kalkulieren. Gleichzeitig weisen die Nordfriesischen Inseln mit einem Plus von 10,3 Prozent auch die höchste Preissteigerung innerhalb des Analysezeitraums auf. Einen wesentlichen Anteil am hohen Preisniveau der Nordfriesischen Inseln hat Sylt – eine der exklusivsten und teuersten Lagen in ganz Deutschland. Ein gesonderter Blick auf Sylt offenbart, dass die Preise für Häuser mit 14.597 €/m2 im ersten Quartal 2025 wieder über dem Gesamtdurchschnitt der Nordfriesischen Inseln liegen. Auch die Sylter Immobilienpreise erholen sich und steigen im ersten Quartal 2025 gegenüber dem ersten Quartal 2024 um 5,3 Prozent.
Abb. 1: Kaufpreise bei Häusern an der Nordseeküste im ersten Quartal 2025
Martin Weiß, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Sylt:
„Aktuell sehen wir einen Anstieg bei der Nachfrage, was unter anderem am großen Immobilienangebot auf dem Markt sowie dem Verhandlungsspielraum liegt, den Kaufinteressenten derzeit immer noch haben. Intensivere Preisverhandlungen ziehen jedoch nach wie vor eine verlängerte Vermarktungsdauer nach sich. Gerne unterstützen wir unsere Kunden während des komplexen Vermittlungsprozesses mit Erfahrung und Expertise – auch zu den Sylter Besonderheiten, wie aktuellen Fragen zum Baurecht, dem Bruchteilseigentum oder Auslastungen und Einnahmen aus potenziellen Ferienvermietungen. Besonders wertstabil zeigen sich weiterhin die Top-Lagen auf Sylt mit Wasserblick, die Ruhe und Privatsphäre bieten, gleichzeitig aber auch eine gute Infrastruktur aufweisen.“
Auf Platz zwei des Immobilienpreisrankings, wenn auch mit einem deutlichen Abstand von über 1.600 €/m2, folgt mit den Ostfriesischen Inseln – darunter Borkum, Norderney und Juist – die nächste Inselgruppe. Interessenten finden dort im ersten Quartal 2025 Häuser für durchschnittlich 8.743 €/m2, die Immobilienpreise sind im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um -2,9 Prozent gesunken. Damit weisen die Ostfriesischen Inseln die zweitgrößte Preisreduktion in der Analyse auf.
Abb.2: Kaufpreisentwicklung bei Häusern an der Nordseeküste im ersten Quartal 2024 gegenüber dem ersten Quartal 2023
Deutlich dahinter – mit einem Abstand von über 6.000 €/m2 zu den Ostfriesischen Inseln – folgt das Festland der Nordseeküste: Im Landkreis Nordfriesland (nur Festland) kostet ein Einfamilienhaus im Schnitt 2.563 €/m2, was einer Preissteigerung von 7,4 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2024 entspricht. Danach folgen die Landkreise Wittmund (nur Festland) mit einem Preisniveau von 2.174 €/m2, Dithmarschen mit 2.081 €/m2 sowie Aurich (nur Festland) mit durchschnittlich 2.038 €/m2. Während sich die Hauspreise in Aurich vom ersten Quartal 2024 zum ersten Quartal 2025 um lediglich 2,5 Prozent nach oben entwickelt haben, sind sie in Dithmarschen um 8,3 Prozent gestiegen und in Wittmund sogar um 9 Prozent. Damit verzeichnen Dithmarschen und Wittmund die stärksten Preissteigerungen in der Analyse nach den Nordfriesischen Inseln.
Nils Onken, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN in Ostfriesland (Norden, Aurich, Emden und Esens:
„Die Nachfrage hat wieder stark angezogen, wodurch sich auch die Vermarktungsdauer in Ostfriesland verkürzt hat. Diese beträgt aktuell im Schnitt zwischen einem Monat und vier Monaten. Auch die Preise für Wohnimmobilien sind wieder leicht gestiegen. Die Tendenz zeigt weiterhin nach oben, weshalb wir von weiteren Preisanpassungen ausgehen, wenn auch im gemäßigten Bereich. Am wertstabilsten sind Wohnimmobilien in den guten bis sehr guten Lagen. Hier gilt natürlich: Je näher die Immobilie an der Küste gelegen ist, desto besser. Auch Einfamilienhäuser mit guter Infrastruktur – insbesondere in größeren Dörfern oder Ortschaften – werden voraussichtlich weiter im Preis steigen.“
Quadratmeterpreise unter der 2.000-Euro-Marke finden Kaufinteressenten im Landkreis Cuxhaven mit 1.995 €/m2, in der kreisfreien Stadt Emden mit 1.942 €/m2, im Landkreis Friesland (nur Festland) mit 1.920 €/m2 sowie in der kreisfreien Stadt Wilhelmshaven mit 1.912 €/m2. Während die Preise im Landkreis Cuxhaven und der kreisfreien Stadt Emden um 3,2 Prozent beziehungsweise 6,9 Prozent gestiegen sind, sind sie im Landkreis Friesland und der kreisfreien Stadt Wilhelmshaven um -3,6 Prozent beziehungsweise -2 Prozent zurückgegangen. Der Landkreis Friesland führt damit das Ranking hinsichtlich der signifikantesten Preisreduktionen vom ersten Quartal 2024 zum ersten Quartal 2025 an.
Thorsten Lemcke, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Heide/Husum
„Seit Ende letzten Jahres ist die Nachfrage nach Immobilien wieder spürbar gestiegen, was sich auch in einer Zunahme der Besichtigungstermine und Transaktionen widerspiegelt. Zu den wertstabilsten Regionen in unserem Gebiet zählen die Kreisstädte Heide und Husum sowie die Lagen direkt an der Nordseeküste wie zum Beispiel Büsum und Sankt Peter-Ording. Käufer achten sehr genau auf die Energieeffizienz einer Immobilie. Folglich lassen sich Immobilien in einem schlechten energetischen Zustand nur schwer vermarkten. Verkäufer müssen teils mit erheblichen Preisnachlässen kalkulieren. Hinzukommt, dass Banken bei der Kreditvergabe für stark sanierungsbedürftige Immobilien eher zurückhaltend agieren.“
Die günstigsten Immobilienpreise rufen die kreisfreie Stadt Bremerhaven und der Landkreis Wesermarsch auf. Ein Haus kostet hier im ersten Quartal 2025 im Schnitt 1.884 €/m2 beziehungsweise 1.833 €/m2. Das Preisniveau an diesen beiden Standorten hat sich mit 1,3 Prozent beziehungsweise 1,9 Prozent im ersten Quartal 2025 moderat nach oben entwickelt, wodurch Bremerhaven und Wesermarsch die geringsten Preissteigerungen in der Analyse aufweisen.
An der Ostsee ziehen die Immobilienpreise allmählich wieder an
Geschichtsträchtige Hansestädte, traditionsreiche Seebäder und spektakuläre Steilküsten – das ist die Ostseeküste. Nicht umsonst zählt die Gegend an der Ostseeküste seit jeher zu den beliebtesten Ferienregionen Deutschlands. Da verwundert es kaum, dass die Küstenregionen an der Ostsee auch als Wohnort äußerst attraktiv sind. Aufgrund der geopolitischen und wirtschaftlichen Lage in den vergangenen zwei Jahren haben jedoch auch die Immobilienpreise an der Ostseeküste nachgegeben. Doch wie sieht es aktuell aus? Die VON POLL IMMOBILIEN Experten haben sich die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser1 in den Landkreisen, kreisfreien Städten sowie auf den Halbinseln und Inseln* an der Ostseeküste genauer angeschaut und die Entwicklung der Kaufpreise2 des ersten Quartals 2025 mit dem ersten Quartal 2024 verglichen.
Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:
Am teuersten wird es für Kaufinteressenten, die auf der Suche nach einem Haus an der Ostseeküste sind, im ersten Quartal 2025 auf der Halbinsel Fischland-Darß-Zingst mit durchschnittlich 4.450 €/m2. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sind die Preise hier jedoch um -3,5 Prozent gesunken, womit Fischland-Darß-Zingst die zweitstärkste Preisreduktion unter allen analysierten Regionen im Ranking aufweist. Mit etwas Abstand folgt die kreisfreie Stadt Rostock mit 3.730 €/m2 und einer Preissteigerung von 3,2 Prozent. Weiterhin zählt auch die Halbinsel Usedom zu den teuersten Lagen an der Ostseeküste, wobei die Preise hier im Vergleich zum Vorjahr um -2,8 Prozent zurückgegangen sind. Ein Einfamilienhaus dort kostet im ersten Quartal 2025 durchschnittlich 3.556 €/m2.
Abb. 1: Kaufpreise bei Häusern an der Ostseeküste im ersten Quartal 2025
Corinne Briesemeister, Geschäftsstellenleiterin bei VON POLL IMMOBILIEN Rostock und Warnemünde:
„Wir sehen weiterhin eine rege Nachfragesituation und auch das Preisniveau ist stabil beziehungsweise hat sich sogar nach oben entwickelt. Besonders Immobilien in den stark nachgefragten Regionen werden oftmals gar nicht veröffentlicht, sondern als Secret Sale vermarktet. Dazu zählen vor allem die Gegenden mit direkter Ostseelage, ebenso wie die innerstädtischen Lagen Rostocks als wirtschaftlichem Zentrum von Mecklenburg-Vorpommern. Das entscheidende Thema beim Kauf ist in erster Linie der Zustand der Immobilie – insbesondere Heizungstechnik und Energieeffizienz. Sanierungspflichtige Immobilien sind nur schwer zu vermarkten. Kaufinteressenten befinden sich aktuell noch immer in einer guten Verhandlungsposition und treffen dabei meist auch auf die Bereitschaft der Verkäufer. Grund dafür ist noch immer die vorherrschende Zinslage.“
Quadratmeterpreise unter 3.500 Euro finden sich auf der Insel Fehmarn mit 3.490 €/m2, dem Landkreis Ostholstein (nur Festland) mit 3.303 €/m2, den kreisfreien Städten Kiel und Lübeck mit 3.125 €/m2 beziehungsweise 3.116 €/m2 sowie der Insel Rügen mit 3.109 €/m2. Auffällig ist hier, dass sich die Hauspreise in fast all diesen Regionen verglichen mit dem Vorjahr nach oben entwickelt haben. Während die Durchschnittspreise in Kiel und Ostholstein um 2,5 Prozent beziehungsweise 3,1 Prozent in die Höhe geklettert sind, sind sie in Lübeck mit 4,5 Prozent und auf Fehmarn mit 6,7 Prozent am drittstärksten beziehungsweise sogar am stärksten innerhalb des Analysezeitraums gestiegen. Die Insel Rügen verzeichnet hingegen mit -4,9 Prozent die stärkste Preisreduktion innerhalb der Analyse.
Abb. 2: Kaufpreisentwicklung bei Häusern an der Ostseeküste im ersten Quartal 2025 gegenüber dem ersten Quartal 2024
Jessica Koppitz, Geschäftsstellenleiterin bei VON POLL IMMOBILIEN Neustadt in Holstein
„Die Nachfrage zieht auch in unserer Region wieder an, die Transaktionen sind konstant. Besonders im hochpreisigen Segment ab 500.000 Euro sehen wir wieder viel mehr Bewegung. Viele nutzen die Chance, jetzt zu moderaten Preisen ihre Wunschimmobilie zu finden oder gegebenenfalls den Wohnort zu wechseln. Eine gute Energieklasse ist dabei wichtig, aber auch ein Stellplatz vor allem bei Eigentumswohnungen ist ein Muss. An der Ostseeküste sind Immobilien in den Städten sowie in guten und sehr guten Lagen mit Wasserblick oder besondere Immobilien – zum Beispiel mit Reetdach – weiterhin besonders wertstabil.“
In der Preisspanne zwischen 2.000 €/m2 und 3.000 €/m2 finden Kaufinteressenten eine passende Immobilie im Landkreis Plön mit 2.929 €/m2, in der kreisfreien Stadt Flensburg mit 2.907 €/m2 sowie in den Landkreisen Rendsburg-Eckernförde mit 2.633 €/m2, Schleswig-Flensburg mit 2.546 €/m2, Rostock mit 2.470 €/m2 und Nordwestmecklenburg mit 2.233 €/m2. Mit einem Plus von 6,6 Prozent verglichen mit dem ersten Quartal 2024 hat sich das Preisniveau im Landkreis Schleswig-Flensburg am zweitstärksten unter allen analysierten Regionen nach oben entwickelt und auch die Preise im Landkreis Rostock sind um 3,2 Prozent angestiegen. Während dagegen die durchschnittlichen Preise in Rendsburg-Eckernförde mit 0,7 Prozent eher stagniert haben, sind sie in Plön um -2,3 Prozent, in Nordwestmecklenburg um -2,6 Prozent und in Flensburg um -3,1 Prozent gesunken.
Robert Rothböck, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Kiel, Plön, Eckernförde, Rendsburg, Neumünster und Eutin:
„Die Nachfrage in unserer Region hat sich wieder stabilisiert. Immobilien mit Wasserblick, moderner Ausstattung und guter Vermietbarkeit sind nach wie vor stark nachgefragt. Aber auch Immobilien in zweiter Reihe sind gut verkäuflich – der hohe Freizeitwert der Region und die gute Infrastruktur tragen hierzu bei. Sowohl bei Käufern als auch Verkäufern sind die energetischen Standards einer Immobilie weiterhin das beherrschende Thema. Insbesondere Sanierungsmaßnahmen rücken immer weiter in den Fokus – nicht zuletzt, weil Fördermittel gerne in Anspruch genommen werden. Ein individueller Sanierungsfahrplan bietet hier wertvolle Unterstützung: Er schafft frühzeitig Klarheit über nötige Schritte und ermöglicht eine verlässliche Kalkulation der anfallenden Sanierungskosten.“
Am günstigsten ist es im ersten Quartal 2025 in den Landkreisen Vorpommern-Rügen (nur Festland) und Vorpommern-Greifswald (nur Festland), wo ein Einfamilienhaus im ersten Quartal 2025 im Schnitt 1.991 €/m2 beziehungsweise 1.561 €/m2 kostet. Die Preise für Wohneigentum haben dabei in Vorpommern-Rügen mit 0,1 Prozent stagniert und in Vorpommern-Greifswald mit -1,8 Prozent leicht nachgegeben.
1 Die Begrifflichkeit Haus beziehungsweise Einfamilienhaus bezieht sich in dieser Analyse auf folgende Haustypen: Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Reihenhaus und Doppelhaushälfte.
2 Die Datengrundlage der Kaufpreisanalyse basiert auf den durchschnittlichen Angebotspreisen für Einfamilienhäuser im Bestand (bis einschließlich 2021) von GeoMap für das erste Quartal 2025 und das erste Quartal 2024 sowie Anpassungen durch VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).
*Nordsee: Im Zuge der Analyse wurden Inseln und Halbinseln separat und bei den Landkreisen Nordfriesland, Wittmund, Aurich und Friesland nur das Festland, ausschließlich der jeweiligen Inseln, betrachtet.
*Ostsee: Im Zuge der Analyse wurden Inseln und Halbinseln separat und bei den Landkreisen Ostholstein, Vorpommern-Rügen und Vorpommern-Greifswald nur das Festland, ausschließlich der jeweiligen Inseln, betrachtet.
