23.06.2025 • 7 min. tiempo de lectura
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Tras años de boom inmobiliario y una fase de corrección de precios en 2022 y 2023, la pregunta para 2024 es: ¿ha tocado fondo el mercado? El mercado se caracteriza por las diferencias: Mientras que los precios se estabilizan o vuelven a subir ligeramente en algunas regiones, en otras siguen bajando. En particular, los inmuebles existentes más antiguos se encuentran bajo presión debido a los elevados costes de construcción y rehabilitación, mientras que la inversión está aumentando de nuevo en las codiciadas ubicaciones A. Sin embargo, las tendencias de precios difieren significativamente dependiendo de la región: así que, ¿dónde son actualmente las propiedades más caras en Alemania - y dónde son las más asequibles? Los expertos de VON POLL IMMOBILIEN analizaron la evolución de los precios medios de compra y alquiler* en los 400 distritos rurales y urbanos en 2024 en comparación con 2023 y echaron un vistazo en particular a las 20 regiones más caras y más asequibles en términos de precios de la propiedad.
Daniel Ritter, socio director de VON POLL IMMOBILIEN:
"El mercado inmobiliario se caracteriza por nuevas oportunidades, aunque persistan las incertidumbres económicas y geopolíticas. Mientras que los compradores siguen prestando más atención a la eficiencia energética y a la estabilidad del valor a largo plazo, la adquisición de inmuebles existentes más antiguos requiere un cálculo preciso de los costes de reforma. Al mismo tiempo, los elevados costes de construcción y una demanda sostenida de viviendas están dando lugar a una oferta limitada de inmuebles de nueva construcción, lo que está impulsando al alza los precios de los alquileres en particular. Estos han subido de forma casi generalizada en 2024, llegando incluso a los dos dígitos en algunos distritos urbanos y rurales. Especialmente en vista del aumento de los alquileres, la compra de propiedades residenciales es una alternativa sensata para protegerse de los crecientes costes de la vivienda a largo plazo y también para invertir en su propia jubilación y seguridad en la vejez. Además, el mercado actual ofrece a los compradores de inmuebles la oportunidad de beneficiarse de precios más bajos en muchas regiones antes de que la demanda vuelva a repuntar. Por lo tanto, recomendamos actuar ahora en lugar de esperar, porque quién sabe cuánto durará la actual situación del mercado con precios reducidos".
Distritos rurales y urbanos con los precios inmobiliarios más caros
Como era de esperar, entre las 20 regiones con los precios por metro cuadrado más caros de Alemania se encuentran 14 distritos rurales y urbanos, todos ellos situados en Baviera. También están representados los estados federados de Schleswig-Holstein, Hesse, dos veces Baden-Wurtemberg y los distritos urbanos de Hamburgo y Berlín. Los compradores de inmuebles siguen teniendo que pagar los precios por metro cuadrado más altos de Alemania en la ciudad de Múnich, con una media de 8.028 euros/m2 (alquiler: 19,62 euros/m2), seguida del distrito de Múnich, con 7.424 euros/m2 (alquiler: 16,90 euros/m2) y Miesbach, cerca del lago Tegernsee, con 7.301 euros/m2 (alquiler: 13,81 euros/m2). Los distritos bávaros de Starnberg con 6.975 euros/m2 (alquiler: 15,91 euros/m2), Ebersberg con 6.357 euros/m2 (alquiler: 15,04 euros/m2) y Garmisch-Partenkirchen con 6.206 euros/m2 (alquiler: 13,08 euros/m2) también pertenecen al grupo de cabeza.
Volker Stich, director de sucursal de VON POLL IMMOBILIEN Múnich y Múnich-Bogenhausen:
"La normalidad de Múnich significa: poca superficie habitable, pero gran demanda en la ciudad y el distrito. Sólo siete de las 40 empresas del DAX tienen su sede en Múnich y alrededores. Además, el área metropolitana de Múnich atrae a la gente con su altísimo valor recreativo, excelentes escuelas y universidades, una amplia oferta de actividades artísticas y culturales, muy buenas infraestructuras y el estilo de vida bávaro. Múnich tiene y sigue teniendo una gran demanda. El mercado inmobiliario de Múnich y sus alrededores es sólido. Se han corregido las sobrevaloraciones y subvaloraciones del mercado. Hemos vuelto a la normalidad en Múnich. Sin embargo, la construcción de nuevos inmuebles sigue siendo un reto. Algunos promotores inmobiliarios se enfrentan a una situación difícil: tienen que contar con precios elevados a la hora de comprar suelo, mientras que al mismo tiempo los costes de construcción han aumentado considerablemente. Además, los vendedores tendrán que despedirse de expectativas de precios poco realistas, pero tampoco habrá gangas para los compradores. En comparación con otras áreas metropolitanas de Alemania, Múnich siempre será algo más exclusiva en cuanto a precios".
El distrito de Nordfriesland, en Schleswig-Holstein, también se encuentra entre los 20 distritos urbanos y rurales más caros en cuanto a precios inmobiliarios, con una media de 6.153 euros/m2 (alquiler: 10,12 euros/m2). Los precios medios por metro cuadrado también han aumentado aquí un 2,4% en comparación con el año anterior. Cabe señalar que tres cuartas partes de todos los distritos urbanos y rurales registraron un descenso de los precios en 2024 en comparación con 2023.
Martin Weiß, director de sucursal de VON POLL IMMOBILIEN Sylt
"El alto nivel de precios de la propiedad en el distrito de Frisia del Norte sigue siendo impulsado por las islas de Frisia del Norte, especialmente la isla de Sylt, por supuesto. Los precios actuales por metro cuadrado se han mantenido estables. Es el momento de las oportunidades y el cambio hacia un mercado de compradores crea margen de maniobra para las negociaciones de precios. Sin embargo, también estamos observando una mayor atención a las propiedades existentes, que han adquirido precios más atractivos, mientras que los proyectos de nueva construcción se caracterizan por los elevados costes de construcción y, por lo general, por la adquisición de terrenos caros."
Fig. 1: Evolución de los precios de compra y alquiler en los 400 distritos rurales y urbanos alemanes, 2024 frente a 2023 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
Entre 5.000 euros/m2 y 6.000 euros/m2 de media en Hamburgo.000 EUR/m2 de mediaen Hamburgo (alquiler: 13,46 EUR/m2), el distrito de Freising (alquiler: 12,78 EUR/m2), el distrito y la ciudad de Rosenheim (alquiler: 11,92 EUR/m2 y 13,01 EUR/m2 respectivamente), Friburgo de Brisgovia (alquiler: 14,04 €/m2), Fráncfort del Meno (alquiler: 15,29 €/m2), en los distritos de Dachau (alquiler: 15,32 €/m2), Bad Tölz-Wolfratshausen (alquiler: 13,35 €/m2) y Fürstenfeldbruck (alquiler: 15,54 €/m2). Lo que llama la atención en este grupo es que sólo en Friburgo de Brisgovia los precios por metro cuadrado de casas y condominios han subido en 2024 en comparación con 2023: un 4,9%.
Julia Sacher, directora de sucursal de VON POLL IMMOBILIEN Friburgo de Brisgovia:
"Los precios inmobiliarios en Friburgo de Brisgovia se han estabilizado, aunque en algunos segmentos todavía se registran ligeros descensos, sobre todo en el caso de los inmuebles más caros o que necesitan reformas. Los pisos y casas de alto rendimiento energético en buenas ubicaciones siguen teniendo una demanda especialmente alta. Los elevados costes de financiación y el aumento de los requisitos normativos siguen planteando dificultades. En general, sin embargo, el mercado de Friburgo se está mostrando resistente, con un claro cambio hacia compradores bien preparados y flexibles. En general, los vendedores deben estar preparados para plazos de comercialización más largos y precios de venta más realistas. Los inmuebles que necesiten reformas o presenten un balance energético deficiente seguirán siendo más difíciles de vender. La flexibilidad en la negociación del precio y una buena presentación del inmueble son cruciales. Todavía se pueden encontrar compradores con suficiente capital en las mejores ubicaciones".
Entre las 20 regiones con los precios inmobiliarios más caros de Alemania figuran también la capital, Berlín, con una media de 4.870 euros/m2 (alquiler: 15,00 euros/m2), los distritos de Erding, con 4.835 euros /m2 (alquiler: 12,75 euros/m2) y Berchtesgadener Land, con 4.813 euros/m2 (alquiler: 11,17 euros/m2), y Stuttgart, con 4.756 euros/m2 (alquiler: 14,70 euros/m2).
Distritos rurales y urbanos con los precios inmobiliarios más favorables
Después de las regiones más caras, también es interesante echar un vistazo a los distritos urbanos y rurales en los que el precio medio por metro cuadrado de los inmuebles residenciales en venta es el más barato de Alemania. Llama la atención que entre las 20 regiones más asequibles se encuentren un total de 17 distritos urbanos y rurales de los estados federados del este de Alemania, entre los que destacan Turingia, Sajonia, Sajonia-Anhalt y Brandeburgo. Así, los compradores de vivienda pueden esperar pagar menos en los distritos turingios de Greiz, con una media de 1.133 euros/m2 (alquiler: 5,64 euros/m2), Altenburger Land, con 1.179 euros/m2 (alquiler: 5,87 euros/m2), el distrito de Saale-Orla, con 1.190 euros/m2 (alquiler: 6,63 euros/m2) y el distrito de Vogtland, en Sajonia, con 1.196 euros/m2 (alquiler: 6,63 euros/m2).
Contrariamente a la tendencia de que los precios de la vivienda en 2024 han bajado en su mayoría en comparación con 2023, subieron un 13,8% entre los 20 distritos urbanos y rurales más baratos en el distrito de Saale-Orla -el tercer mayor aumento de precios de la vivienda en Alemania-, así como un 12,8% en Elbe-Elster, un 7,2% en Hildburghausen, un 4,7% en Wittenberg, un 4,2% en el Erzgebirgskreis y un 1,3% en el distrito urbano de Gera.
Dominik Köhler, director de sucursal de VON POLL IMMOBILIEN Weimar:
"El mercado inmobiliario de Turingia muestra un desarrollo diferenciado. En centros urbanos como Erfurt, Weimar y Jena, los precios se mantienen en gran medida constantes debido a la estabilidad de la demanda. En cambio, en las zonas rurales, la disminución y el envejecimiento de la población y el aumento de la tasa de desocupación provocan un descenso de los precios, aunque los compradores tienen más posibilidades de elección y a menudo pueden negociar mejores condiciones. Sin embargo, los vendedores deben contar con plazos de comercialización más largos. Se espera que continúen las tendencias descritas. En las ciudades de Turingia aumentan las inversiones en densificación urbana para satisfacer la elevada demanda. Al mismo tiempo, se está intentando revitalizar las zonas rurales mediante programas de financiación y proyectos de infraestructuras para contrarrestar el declive demográfico".
Entre 1.200y 1.300 euros/m2300/m2 son los precios inmobiliarios medios de casas y condominios en el distrito sajón de Erzgebirgskreis (alquiler: 5,56 euros/m2), el distrito de Elbe-Elster en Brandemburgo (alquiler: 6,08 euros/m2), el distrito sajón de Görlitz (alquiler: 5,65 euros/m2) y en los distritos de Turingia de Unstrut-Hainich-Kreis (alquiler: 6,35 euros/m2), Saalfeld-Rudolstadt (alquiler: 6,83 euros/m2), el distrito urbano de Gera (alquiler: 6,22 euros/m2), el Kyffhäuserkreis (alquiler: 6,63 euros/m2) y el distrito de Mansfeld-Südharz en Sajonia-Anhalt (alquiler: 6,03 euros/m2).
Fig. 2: Vista general de los distritos rurales y urbanos con los precios de compra más caros y más baratos, 2024 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
Entre las 20 regiones más asequibles, aunque en el extremo superior, se encuentran también los distritos de Zwickau en Sajonia con una media de 1.307 euros/m2 (alquiler: 5,81 euros/m2), el distrito de Salzland en Sajonia-Anhalt con 1.314 euros/m2 (alquiler: 6,15 euros/m2), Holzminden en Baja Sajonia con 1.385 euros /m2 (alquiler: 6,46 euros/m2), Wittenberg en Sajonia-Anhalt con 1.387 €/m2 (alquiler: 6,51 €/m2), Hildburghausen en Turingia con 1.387 €/m2 (alquiler: 7,11 €/m2), Lüchow-Dannenberg en Baja Sajonia con 1.403 €/m2 (alquiler: 6,81 €/m2), Werra-Meißner-Kreis en Hesse con 1.408 €/m2 (alquiler: 6,80 €/m2) y Eichsfeld en Turingia con 1.410 €/m2 (alquiler: 7,54 €/m2).
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Resumen tabular y clasificación de los precios de la vivienda en 2024 para todos los distritos rurales y urbanos de Alemania, ordenados por Estado federado.
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*Labase de datos para el análisis de precios de compra y alquiler de casas unifamiliares y adosadas y pisos se basa en los precios medios de venta en 2024 y 2023 de empirica-regio (datos de mercado VALUE) y VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).
