Αγοράζετε ή νοικιάζετε; Η σχέση αλλάζει

Ανάλυση της περιουσίας των οκτώ πόλεων Α

Σε πολλές γερμανικές πόλεις, το χάσμα μεταξύ εισοδήματος και κόστους στέγασης διευρύνεται. Ενώ οι μισθοί αυξάνονται μέτρια, τα ενοίκια σε μητροπολιτικές περιοχές όπως το Βερολίνο και το Αμβούργο εκτοξεύονται συνεχώς στα ύψη. Για τα νοικοκυριά με χαμηλό εισόδημα, αυτό σημαίνει συχνά επιβάρυνση από το ενοίκιο έως και 30% του καθαρού εισοδήματος - ένα επίπεδο που θεωρείται κρίσιμο. Ταυτόχρονα, οι τιμές αγοράς ακινήτων σε ορισμένες περιοχές μειώθηκαν ή παρέμειναν στάσιμες τα τελευταία δύο χρόνια, γεγονός που εγείρει το ερώτημα: Γίνεται και πάλι πιο ελκυστική η αγορά οικιστικών ακινήτων;

Οι εμπειρογνώμονες της VON POLL IMMOBILIEN ανέλυσαν, λοιπόν, πώς έχει εξελιχθεί ο λόγος των μέσων ^τιμών ενοικίασης και αγοράς ^{ακινήτων1} προς το μέσο ^{εισόδημα2} στις οκτώ πόλεις Α - Βερολίνο, Φρανκφούρτη, Μόναχο, Αμβούργο, Ντίσελντορφ, Στουτγάρδη, Κολωνία και Λειψία - από το 2020 έως το 2024. Για λόγους καλύτερης ^{συγκρισιμότητας3}, ο δείκτης ξεκινά με βασική τιμή 100 το πρώτο τρίμηνο του 2020.

Daniel Ritter, διευθύνων εταίρος της VON POLL IMMOBILIEN:

"Ιδιαίτερα στις μεγάλες πόλεις, παρατηρούμε ότι για πολλά νοικοκυριά η ενοικίαση αντιπροσωπεύει πλέον μεγαλύτερη μηνιαία επιβάρυνση από τη χρηματοδότηση ενός συγκρίσιμου ακινήτου", λέει ο Daniel Ritter, διευθύνων εταίρος της VON POLL IMMOBILIEN. "Παρόλο που τα επιτόκια είναι σήμερα υψηλότερα από ό,τι ήταν πριν από λίγα χρόνια, το κόστος σχετικοποιείται από τις χαμηλότερες τιμές αγοράς και τις σε μεγάλο βαθμό σταθερές συνθήκες χρηματοδότησης. Ταυτόχρονα, η τρέχουσα κατάσταση της αγοράς δίνει στους αγοραστές περισσότερα περιθώρια διαπραγμάτευσης και καλύτερες ευκαιρίες εισόδου. Ως αποτέλεσμα, η ιδιοκατοίκηση γίνεται και πάλι μια ρεαλιστική και καλύτερη εναλλακτική λύση έναντι της ενοικίασης για πολλούς - ιδίως με στόχο τη μακροπρόθεσμη ανακούφιση στα γηρατειά και την πρόσθετη ασφάλεια ενός περιουσιακού στοιχείου που προστατεύεται από τον πληθωρισμό".

Ιδιαίτερα εντυπωσιακή είναι η αντίθετη τάση του λόγου των τιμών ενοικίασης και αγοράς προς το μέσο εισόδημα και στις οκτώ πόλεις Α από το 2020: Βερολίνο, Φρανκφούρτη, Μόναχο, Αμβούργο, Ντίσελντορφ, Στουτγάρδη, Κολωνία και Λειψία. Ενώ η επιβάρυνση των ενοικίων σε σχέση με το εισόδημα είναι χαμηλότερη από την επιβάρυνση των τιμών αγοράς σε σχέση με το εισόδημα σε όλες σχεδόν τις τοποθεσίες από το πρώτο τρίμηνο του 2020, η εικόνα έχει αντιστραφεί σημαντικά σε ορισμένες περιπτώσεις. Σε όλες τις πόλεις, ο λόγος ενοικίου προς εισόδημα στο τέλος του 2024 είναι πάνω από το επίπεδο της επιβάρυνσης της τιμής αγοράς σε σχέση με το μέσο εισόδημα, γεγονός που αντιπροσωπεύει μια σημαντική μετατόπιση σε σύγκριση με το σημείο εκκίνησης το 2020.

Στο Βερολίνο παρατηρείται η μεγαλύτερη αύξηση του λόγου ενοικίου προς εισόδημα από το 2020. Ο λόγος ενοικίου προς εισόδημα αυξήθηκε από 100 % το πρώτο τρίμηνο του 2020 σε 124,1 % το τέταρτο τρίμηνο του 2024. Η αύξηση είναι ιδιαίτερα δυναμική από το 2022 και μετά. Ταυτόχρονα, ο λόγος τιμής αγοράς προς εισόδημα μειώθηκε από 113,1 % - μέγιστο επίπεδο το τέταρτο τρίμηνο του 2021 - σε 95,8 % στο τέλος του 2024. Αυτό σημαίνει ότι το Βερολίνο γίνεται αισθητά πιο ακριβό για τους ενοικιαστές, ενώ η ιδιοκτησία έχει γίνει και πάλι ελαφρώς πιο προσιτή σε σχέση με το εισόδημα, παρά το υψηλό κόστος εισόδου.

Σχήμα 1: Εξέλιξη των μέσων τιμών ενοικίασης και αγοράς ακινήτων σε σχέση με το μέσο εισόδημα στις πόλεις Α του Βερολίνου, της Λειψίας και του Αμβούργου από το 2020 έως το 2024 - με δείκτες (διάγραμμα: von Poll Immobilien GmbH)

Andreas Gräfenstein, διευθυντής υποκαταστήματος στο συνεργαζόμενο κατάστημα VON POLL IMMOBILIEN Berlin Treptow-Köpenick:

"Τα ενοίκια στο Βερολίνο έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία δύο χρόνια - τόσο για τις νέες μισθώσεις όσο και για τα υφιστάμενα ακίνητα. Η μεγαλύτερη επιβάρυνση εδώ προκύπτει από το χάσμα μεταξύ των λιγότερο απότομα αυξανόμενων εισοδημάτων και των συνεχώς αυξανόμενων ζητούμενων ενοικίων. Πολλοί ενοικιαστές αισθάνονται άμεσα τις επιπτώσεις αυτής της εξέλιξης και αναφέρουν μια έντονη αναζήτηση στέγης, ιδίως στις περιζήτητες συνοικίες. Αντίθετα, η αγορά ακινήτων προς πώληση έχει σταθεροποιηθεί εδώ και μερικούς μήνες. Οι οικογένειες που προηγουμένως είχαν αποτραβηχτεί από τις υψηλές τιμές αγοράς γίνονται επίσης και πάλι πιο ενεργές. Κατ' αρχήν, τώρα είναι μια καλή στιγμή για καλά προετοιμασμένους αγοραστές: ο συνδυασμός χαμηλότερων τιμών, σταθερότερων επιτοκίων, μεγαλύτερου διαπραγματευτικού χώρου και της δυνατότητας αντιστάθμισης του πληθωρισμού μέσω υλικών περιουσιακών στοιχείων ευνοεί επί του παρόντος την αγορά ακινήτου. Απαραίτητη προϋπόθεση είναι η σταθερή χρηματοδότηση - ιδανικά με κάποια ίδια κεφάλαια και με μεγαλύτερο χρονικό ορίζοντα προγραμματισμού. Η αγορά σήμερα προστατεύει από την περαιτέρω αύξηση των ενοικίων και τα γηρατειά μακροπρόθεσμα".

Η δεύτερη ισχυρότερη αύξηση του δείκτη ενοικίου προς εισόδημα μεταξύ των πόλεων Α σημειώθηκε στη Λειψία, από 100 τοις εκατό το πρώτο τρίμηνο του 2020 σε 111,7 τοις εκατό το τέταρτο τρίμηνο του 2024. Ωστόσο, ο λόγος των τιμών αγοράς ακινήτων προς το εισόδημα αυξήθηκε μόνο μετριοπαθώς: από 100 τοις εκατό στις αρχές του 2020 σε 108,2 τοις εκατό το τέταρτο τρίμηνο του 2024, μετά από ένα ενδιάμεσο υψηλό 121,6 τοις εκατό το τέταρτο τρίμηνο του 2021. Η Λειψία παραμένει έτσι ελαφρώς πάνω από τον μέσο όρο και στους δύο τομείς όσον αφορά την οικονομική προσιτότητα για τους ενοικιαστές και τους αγοραστές.

Οι ενοικιαστές του Αμβούργου αισθάνονται την τρίτη υψηλότερη επιβάρυνση του εισοδήματος στο πλαίσιο της τρέχουσας ανάλυσης των πόλεων Α. Ο δείκτης ενοικίου προς εισόδημα διαμορφώθηκε στο 108,3 τοις εκατό στο τέλος του 2024, από 100 τοις εκατό στις αρχές του 2020, ενώ οι τιμές αγοράς μειώθηκαν σημαντικά από το υψηλό 115,9 τοις εκατό στο δεύτερο τρίμηνο του 2022 στο 93,8 τοις εκατό στο τέλος του 2024. Αυτό σημαίνει ότι η αγορά είναι και πάλι πιο προσιτή στο Αμβούργο, ενώ τα ενοίκια κοστίζουν σημαντικά υψηλότερο ποσοστό του εισοδήματος από ό,τι μόλις πριν από λίγα χρόνια.

Η μητρόπολη του Αμβούργου ακολουθείται από την Κολωνία και το Ντίσελντορφ όσον αφορά την υψηλότερη επιβάρυνση από ενοίκια εντός των πόλεων Α. Η αναλογία ενοικίου προς εισόδημα αυξήθηκε στο 107,3% στην Κολωνία και στο 106,5% στο Ντίσελντορφ κατά την περίοδο ανάλυσης. Αντίθετα, ο λόγος τιμής αγοράς προς εισόδημα στην Κολωνία μειώθηκε από το υψηλό του 118,9% το δεύτερο τρίμηνο του 2022 σε 104,9%. Στο Ντίσελντορφ, επίσης, ο λόγος των τιμών αγοράς ακινήτων προς το εισόδημα μειώθηκε από το υψηλό 122,2% το πρώτο τρίμηνο του 2022 σε 100,3% το τέταρτο τρίμηνο του 2024. Τα στοιχεία δείχνουν ότι ο λόγος των τιμών αγοράς ακινήτων προς το εισόδημα έχει επίσης εμφανώς μειωθεί στην Κολωνία και το Ντίσελντορφ, ενώ τα ενοίκια τείνουν να ακολουθούν ανοδική τάση.

Σχήμα 2: Εξέλιξη των μέσων τιμών ενοικίασης και αγοράς ακινήτων σε σχέση με το μέσο εισόδημα στις πόλεις Α της Κολωνίας και του Ντίσελντορφ από το 2020 έως το 2024 - αναπροσαρμοσμένη (Γράφημα: von Poll Immobilien GmbH)

Σε αντίθεση με τις άλλες πόλεις Α που αναλύθηκαν, το Μόναχο, η Φρανκφούρτη και η Στουτγάρδη χαρακτηρίζονται από σταθερή αύξηση των ενοικίων σε σχέση με το εισόδημα από το 2020 έως το 2024. Η επιβάρυνση από τα ενοίκια δεν θα μεταβληθεί σχεδόν καθόλου. Στο Μόναχο, ο δείκτης ενοικίου προς εισόδημα κινείται μόνο στο 103,8% κατά την περίοδο ανάλυσης, στη Φρανκφούρτη στο 103,1% και στη Στουτγάρδη στο 101,8%. Αντίθετα, ο δείκτης τιμής αγοράς προς εισόδημα στο Μόναχο μειώθηκε σημαντικά, κορυφώθηκε στο 114,6% το τέταρτο τρίμηνο του 2021 και έπεσε στο 86,1%. Στη Φρανκφούρτη και τη Στουτγάρδη, ο λόγος των τιμών αγοράς ακινήτων προς το μέσο εισόδημα μειώθηκε επίσης απότομα μέχρι το τέλος του 2024 - στη Φρανκφούρτη από το υψηλό του 105% το τέταρτο τρίμηνο του 2020 σε 82,2% και στη Στουτγάρδη από 110% το τέταρτο τρίμηνο του 2021 σε 84,8%. Και στις τρεις πόλεις - παραδόξως και στο Μόναχο, την παραδοσιακά ακριβότερη πόλη της Γερμανίας - παρατηρείται έτσι μια ορατή χαλάρωση της πίεσης στις αγορές ακινήτων σε σχέση με την τάση του μέσου τοπικού εισοδήματος. Αυτό σημαίνει ότι οι αγοραστές ακινήτων έχουν και πάλι καλύτερες ευκαιρίες εισόδου, αλλά και οι ενοικιαστές έχουν σε μεγάλο βαθμό σταθερές μισθώσεις.

Sascha Hadeed, διευθυντής υποκαταστήματος στο συνεργαζόμενο κατάστημα VON POLL IMMOBILIEN στο Gräfelfing και VON POLL COMMERCIAL στο Μόναχο:

"Από την άποψή μας, τώρα είναι μια πολύ καλή στιγμή για να εισέλθει κανείς στην αγορά ακινήτων του Μονάχου. Οι τιμές αγοράς έχουν σταθεροποιηθεί σε πιο ήπια επίπεδα, γεγονός που σε πολλές περιπτώσεις σημαίνει αισθητή έκπτωση σε σχέση με το 2022. Ταυτόχρονα, το Μόναχο παραμένει μια οικονομικά ισχυρή και αναπτυσσόμενη τοποθεσία με υψηλή ποιότητα ζωής, γεγονός που μιλάει για σταθερές έως αυξανόμενες τιμές ακινήτων μακροπρόθεσμα. Όσοι αγοράσουν τώρα θα επωφεληθούν από αυτή τη διόρθωση των τιμών και θα τοποθετηθούν για μια μελλοντική άνοδο της αγοράς".

Ο Ralph Schenkel, διευθυντής υποκαταστήματος στο VON POLL IMMOBILIEN Partnershop της Στουτγάρδης, έκανε παρόμοιες παρατηρήσεις:

"Υπάρχει μια σαφής διόρθωση στις τιμές αγοράς ακινήτων στη Στουτγάρδη: Ως αποτέλεσμα, η ζήτηση ανακάμπτει και πάλι. Ιδιαίτερα για ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα σε καλές τοποθεσίες και για υποψήφιους αγοραστές με σταθερές επιλογές χρηματοδότησης που βλέπουν τα τρέχοντα επίπεδα τιμών ως ευκαιρία εισόδου. Αυτό μιλάει σαφώς υπέρ της σταδιακής επιστροφής της εμπιστοσύνης στην αγορά. Όσοι σχεδιάζουν μακροπρόθεσμα και είναι οικονομικά καλά τοποθετημένοι μπορούν επί του παρόντος να επωφεληθούν από πιο ρεαλιστικές τιμές και καλύτερες ευκαιρίες διαπραγμάτευσης."

Σχ. 3: Εξέλιξη των μέσων τιμών ενοικίασης και αγοράς ακινήτων σε σχέση με το μέσο εισόδημα στις πόλεις Α του Μονάχου, της Φρανκφούρτης και της Στουτγάρδης από το 2020 έως το 2024 - αναπροσαρμοσμένη (διάγραμμα: von Poll Immobilien GmbH)

^1Ηβάση δεδομένων για τις τιμές ενοικίασης και αγοράς βασίζεται σε στοιχεία προσφοράς από το πρώτο τρίμηνο του 2020 έως το τέταρτο τρίμηνο του 2024 από την empirica-regio (δεδομένα αγοράς VALUE) και την VON POLL IMMOBILIEN Research (2025)

2Τα στοιχεία για το εισόδημα στις οκτώ πόλεις Α που αναλύθηκαν βασίζονται σε εκτιμήσεις του μέσου ακαθάριστου μηνιαίου μισθού από την Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Απασχόλησης, την empirica-regio (VALUE market data) και την VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).

^3Γιατην καλύτερη συγκρισιμότητα μεταξύ των στοιχείων, τα δεδομένα αναπροσαρμόστηκαν και η τιμή βάσης ήταν 100 το πρώτο τρίμηνο του 2020.